房企再融資主投城市改造 中小房企仍面臨資金困局
【樂居獨傢：世界第一高樓登天之路疑霧重重】
近日，新湖中寶(600208)55億再融資方案的披露，激發瞭市場對房企融資環境松動的各種猜想。面臨資金壓力與生存危機的中小房企亦對"再融資"望 眼欲穿，中小房企面臨的困局從近期亮相的中報業績中也可見一斑。然而，業內人士表示，此次房地產再融資的"有條件"開閘，主要受惠者仍是央國企等有政策導 向項目的大型房企，中小房企未來難以避免行業洗牌。
"冰火兩重天"格局加劇
"銷售收入2.5億元，凈虧損1840萬元"。7月20日，宋都股份披露半年報，為2013年152傢上市房企半年報的發佈拉開瞭一個不太靚麗的開幕。據同花順WinD數據，上半年已披露中報業績的15傢房企共實現凈利潤28.81億元，同比增長14.66%。
在披露業績預告的公司中，有超過六成公司上半年"預喜"，凈利潤同比增幅超過100%的公司達到9傢，顯然，2013年房地產企業業績和凈利潤情況整體 向好。但要註意的是，提升中報業績的仍為大型房企，部分中小房企由於資金鏈緊張或經營不善等因素，被甩在瞭"預虧"的底層。
面對這樣的 "冰火兩重天"，中國房地產協會副會長兼秘書長顧雲昌表示，目前中國房地產市場整體保持平穩向上的態勢，上半年全國的房地產銷售額增加43%，大型房企的 銷售增速在70%-80%，甚至翻番。這就意味著有些企業銷售業績不佳，需求與供應比不同，限購限貸與促進消費並存，造成瞭不同企業強愈強，弱愈弱。而土 地、人口成本上升，融資的財務成本高企，令房地產的開發利潤下降，最終反映在市場上就是優勝劣汰。
就在房企們對融資需求幾近迫切之時，新湖中寶借助政策東風，提交瞭總金額為55億的再融資方案，用於上海普陀區和閘北區兩處舊城改造項目。作為房地產再融資"首戰"，其是"告捷"還是"告吹"，也引來諸多房企的觀望。
"有條件"開閘受益者有限
"房企的再融資會定向性的有條件放開，而非全面放開"，面對即將掀起的地產融資熱浪，華鑫證券首席策略分析師陸水旗比較清醒。陸水旗告訴記者，地產股融資的開禁會集中於城鎮化進程中，保障房建設、廉租房建設以及棚戶區改造等城市改造的項目。
陸水旗分析道，7月30日中央政治局召開的經濟會議，銀行信貸房貸怎麼貸款比較會過件透漏的信號非常明確，不再使用"調控"、"遏制"等詞語，取而代之的是要"促進房地產市場平穩、健康發展。"房地產調控去行政化的大方向已經可以確定。
近期房產稅的出臺，未來諸如"限購"等行政化調控會越來越少。目前房地產最主要的問題實際上已經演變為一個結構性問題。一線城市的房價依然保持高漲幅， 而三四線城市已經出現過度開發的現象，"鬼城"愈來愈多。過去統一的調控政策已經難以一應萬全。因此出現瞭定向政策，比如房產稅會繞過中西部城市進行定點 實施等，同樣，地產股再融資也會被區別對待，並非所有的上市房企都能夠獲取。
面對是否所有轉投該業務的龍頭企業都能從政策獲益的疑問， 陸水旗表示，龍頭房企也區分為兩類，一種是央企(如中海地產、中糧地產等)或地方政府下屬的企業(如上海的東華)，這類企業在根據政策導向拿地與拿項目 時，能夠受到更大的支持力度；而相比之下，另一種即萬科，萬保招金等純粹投向純商品房住宅開發的企業未必能夠拿到更多的政策導向項目，其再融資在短期內尚 難"松綁"。
行業信號意義強烈
此次的"再融資"很難成為中小房企的救命稻草。陸水旗認為，房地產必將 進入結構性分化的時代，房地產行業資源整合及集中度正在加速調整。五年之後，現有的地產股至少會消失一半，一線房企將贏傢通吃，而未上市的中小房企絕大多 數都會消失，每個省市與地方僅保留1-2傢壟斷性公司。壟斷性的提高也有助於降低調控難度。
思源經紀機構成都公司市場研究中心總監孔祥 虎認為，即使是"有條件放開"，對行業整體仍是利好。孔祥虎表示，去年到現在經濟面臨小幅度下滑，但房地產投資相對比較快，信貸資金的緊張也波及到瞭房企 的資金鏈。在政府"穩經濟"的基調下推行的房地產再融資的"有條件"開閘，盡管受惠的可能僅僅是大型的國企央企，但對市場的整體平穩向上，還是有帶動作 用。
陸水旗說道，需要註意的是新湖中寶是個特例，因為其項目用地早在2003年已經被收入囊中，陸續進行分期改造，此次是拿到瞭一個新 的項目，資金稍顯緊張的同時，遇到瞭政策利好匹配，因此搭乘瞭"頭班車"，但是否能最終得到管理層批準尚不得而知。不過，其最終結果顯然對其他房企而言信 號意義非常強烈。
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新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-08-07/09213411432.shtml
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