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他表示，中國經濟未來十年的方向就是市場化，因此在市場化的背景之下，房地產不可能永遠獲民間2胎代償房屋2胎代書得50%的高額投資回報率，其利潤空間將有所下降。但即使是這樣，由於產業規模高成長空間在那裡，未來十年房地產仍將是中國經濟的支柱產業，同時仍會誕生出很多新的富豪。
建立有效融資平臺是房企發展的關鍵
龔方雄舉瞭一些例子，"這幾年在海外有融資平臺的房地產開發商的日子非常好過。因為境外的融資成本太低瞭，美國、歐洲、日本實行的都是低利率政策，還不斷地實行量化寬松政策，大量的海外資金找不到出路。如果企業在境外擁有融資能力和融資平臺，就可以不受國內宏觀環境、金融資本市場環境的影響。世界500強等大企業做強做大基本上都是通過與資本進行有效地對接後，才進入一個高速可持續的成長期。因此，中國房企想要發展得好，一定要在企業發展初期就要思考，如何有效地與資本市場進行對接，如何有效地建構多種靈活的融資平臺。融資能力，是一個企業能不能從小做大的一個關鍵，也是房企在未來十年能不能有效地抓住新型城鎮化發展機會的一個關鍵。"
"近幾年中國的股市這麼低迷，10倍市盈率的股票也沒人買，而中國人又不可以把錢拿到國外去投資，這種投資渠道匱乏的情況下，中國錢都往哪裡放？唯一的渠道就是房子瞭。"龔方雄指出，除瞭土地財政要通過綜合改革來解決外，中國股市的扭曲也是造成房價高漲的重要因素。土信貸台南鹽水土信貸
中國房價整體沒有泡沫
因此，龔方雄指出，政府對房價的調控不能僅僅針對房地產行業。房價是一個綜合性的宏觀問題，甚至是一個綜合性投資能力的問題，需要許多方面去綜合解決。"股市上不去，不要指望房價能夠下來"。
龔方雄指出，未來十年中國房地產的規模比過去十年要大得多，這主要是基於對中國未來宏觀經濟的判斷。龔方雄為此細細地算瞭一筆賬："目前中國GDP約為8萬億美元，而在十年前，這個數字僅為1萬億美元，在過去的十年裡，中國GDP增長瞭7~8倍。而與此同時，房地產的規模更是突飛猛進，從十年前占整個GDP僅4%的比重飆升為目前的14%左右，產業規模翻瞭27倍，增加瞭逾1.08萬億美元。而長遠來看，即使按照保守來算，未來十年中國GDP的規模至少將翻一倍，即16萬億美元，與此同時，我認為在未來十年裡人民幣還將不斷升值，人民幣對美金的匯率至少將翻一倍，那麼，屆時中國的GDP至少能夠達到32萬億美元。那麼即使在未來十年裡，房地產占GDP的比重從14%下降到10%~12%，但這其中所新增的產業規模也將達到2.72萬億美元，其成長空間將遠遠超過過去的十年。"
"股市不上去，房價也下不來"
而對於部分人所持有"目前中國房地產已過剩"的觀點，龔方雄也進行瞭反駁。
他還提醒房地產企業，融資的成功與否，還要註意融資能力、融資成本與經濟周期的匹配問題，比如說在經濟高峰期時，一般來講最佳的融資方式是股權融資。在經濟低谷時期，最佳的融資方式就是並購，或者置換股權。"如果你踩錯經濟周期點，或者用錯瞭融資手段，匹配錯瞭融資成本和資產的價格，你這個周期就完蛋瞭。企業一踩錯，這個企業就完蛋瞭。這就是巴菲特講的，一個周期踩錯瞭，你就會輸掉一輩子賺的錢。"龔方雄說。
房價整體沒泡沫 未來十年才將是真正 黃金十年
摩根大通中國區董事總經理龔方雄表示，中國經濟未來十年的方向就是市場化，因此在市場化的背景之下，房地產不可能永遠獲得50%的高額投資回報率，其利潤空間將有所下降。但即使是這樣，由於產業規模高成長空間在那裡，未來十年房地產仍將是中國經濟的支柱產業，同時仍會誕生出很多新的富豪。
"常常講，中國房地產的'黃金十年'不是在過去十年而是在未來十年。或許很多人聽瞭這話要跳腳，說過去十年全國的房價平均都翻瞭5倍，如果這還不是'黃金十年'，那還得瞭？但事實確實如此，因為這個'黃金十年'我是從產業發展規模角度來講的。"龔方雄在峰會上一開講便"語出驚人"。
"房價的問題非常復雜，除瞭有剛性需求的因素在裡面外，還與土地財政、金融、貨幣等因素有關。"龔方雄解釋道，"去年我們全國房價平均漲幅為8%左右，而根據推算，我們去年的名義GDP漲幅應在10%~11%之間，也就是說去年中國的房價漲幅低於名義GDP漲幅，這在各個國傢來說都屬正常，所以從這個角度來講，中國的整體房價怎麼會存在泡沫？另外，影響中國房價還有一個很重要的原因是土地的供求關系。中國的可耕地面積極其稀缺，而我們未來又有大量人口需要城鎮化，政府在城鎮化的過程當中又要維持人均可耕地面積不大量減少，這是一個非常困難的事情。因此，長遠來看，隻要城鎮化繼續搞下去，我們可耕地資源又這麼稀缺，地價是無法下跌的，因此房價也很難出現趨勢性下跌的態勢。"
談及房價，龔方雄認為"雖然一些區域性、暫時性的泡沫是存在的，但整體上來說，房價並不存在泡沫"。
他表示，城鎮化的載體就是房地產，這一點是繞不過去的。"大傢都可預見的是，我國未來十年的人口可能將達15億以上，如果我國的城鎮化率要達到75%~80%，那麼這便意味著至少還有五六億的農民要進城，而現在算上城市裡的農民工，中國城鎮人口也就接近7億，所以你們可以想像出中國未來還有多少個千萬級人口的城市要出現，而這裡的投資量有多大，房地產需求會有多大。與此同時，還有大量的舊城區需要更新改造。"
摩根大通中國區董事總經理、研究部主管及首席中國經濟師，龔方雄負責統籌摩根大通中國區的信貸利率市場、證券及經濟研究工作，擁有美國沃頓商學院金融經濟學博士學位、費城坦普爾大學物理學碩士學位，以及北京大學兩個學位，為投行界的領軍人物之一。在2008年，他因成功預測政府的4萬億救市計劃而聲名鵲起，被譽為"4萬億預言傢"。
此外，龔方雄還在峰會上特別強調，"如果中國的股市上不去，也不要指望中國的房價能夠下來"。他認為，除瞭拿地貴、房企融資難外，中國的股市低迷也是導致房價高的原因之一。
"中國股市還是一個很不成熟的市場，就像最近大傢熱衷的打新一樣，IPO一重啟後，很多人都把手裡握著10倍市盈率的股票賣掉瞭去打新股，因為大傢都覺得新股總是漲的，新股不會跌的，而老股放在市場裡總是跌的，盡管它的價格便宜瞭10倍，這就是中國資本市場的一種怪象。就如同此前大傢普遍擔心的IPO一重啟就會重挫股指一樣。而去年美國全球IPO發行量最大，美股卻照漲不誤，其股價表現更是15年之內最好，標普500上漲瞭30%。誰說上市發行股票多就一定會把股指壓下來？隻有無效的市場才會出現這種情況。房價也是一樣。所以大傢的錢才會都湧向房地產，就是因為房子什麼時候買都是漲的，股市什麼時候買都是跌的，這是過去十年顛撲不破的一個真理。"
摩根大通中國區董事總經理龔方雄在由深圳商報、全國工商聯房地產商會主辦的"2013中國房地產領袖峰會--新城鎮化下的樓市新征途"上指出，目前中國房價整體不存在泡沫，難以下跌。除瞭拿地貴外、房企融資難外，中國的股市低迷也是導致房價高的原因之一，"股價上不去，房價就下不來。"龔方雄認為，未來的十年才將是房地產真正的"黃金十年"。
內容來自sina新聞
龔方雄還給房企支瞭支招。他表示，房地產企業的融資難也是中國作為新興市場的一個特色。但是否能夠有效地跟資本市場進行對接，建構多種靈活的融資平臺是房企發展的關鍵。
"在國外，房地產行業是最好融資的一個行業，因為房地產行業有有形資產的抵押，因此貸款的風險較小。但在國內，房地產行業很難融到錢，所以很多房企隻能通過香港地區或者是境外平臺去進行融資。"龔方雄指出，目前我國企業融資難的問題，是我國金融發展的特定階段、特定資本市場環境下的一個特殊的現象。
龔方雄認為，未來十年，中國以市場化為主體的改革進程，會使得這個現象逐步得到改變。"但不管怎麼說，從企業的發展角度來講，發展多種融資手段和多個融資平臺的能力非常重要。"
龔方雄表示，"這個原理不僅適用於房地產行業，也同樣適用於其他行業。但由於房地產行業是重資產的行業，重資產行業的特征就是對資金的需求非常大，拿地要錢，開發也要錢，因此對於房地產企業來說，其融資能力的強弱便是這個企業成敗的關鍵。"
房地產業仍會誕生很多富豪
新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-02-08/09252599908.shtml
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